담보대출은 은행이 인정해주는 주택, 예적금 등을 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것을 말한다. 대출한도는 이 담보물 건의 평가액을 기준으로 이루어진다.
금융자산을 담보로 하는 경우는 꽤 심플하다. 보통을 묶여 있는 돈을 잠시 활용하기 위해 사용하는 것이기 때문이다.‘내가 맡겨둔 돈의 일부분’을,‘내가 받기로 된 이자’보다 조금 더 받고 빌려주는 것이다.
예적금의 경우 내가 예치한 금액의 한도 내에서, 보험 담보대출의 경우 해지환급금 내에서 대출 한도가 결정된다.
다음은 요즘 부동산 시장의 화두인 주택담보대출. 주택담보대출의 주목적은 보통 내 집 마련이다. 즉, 집을 구매하기 위해 대출을 하는 것이다. 최근 들어 주택을 담보로 돈을 빌릴 때에는 다양한 지표들을 근거로 대출한도가 정해진다. 그럼 각각의 키워드들을 하나씩 살펴보자.
① LTV (Loan To Value) : 가격 대비 얼마 빌려 줄 수 있니?
주택담보인정비율이다.‘집값의 몇%까지 대출해줄 수 있냐’다.
② DTI (Debt To Income) : 소득 대비 얼마나 갚을 수 있니?
총부채상환비율이다. 연간 총소득에 대비하여 연간 갚을 수 있는 능력을 대출한도로 한다. LTV가 주택에 대한 비율이라고 한다면 DTI는 대출받는 사람의 소득에 대비 비율이다.
③ DSR (Debt Service Ratio)
‘총부채 원리금 상환 비율’이다. 2018년에 새롭게 적용된 규제로 DTI의 업그레이드 버전이라 볼 수 있다. DTI에서는 기존 대출의 이자만 반영했는데, DSR은 원금까지 반영되었다. 즉, 본인이 가진 모든 채무의 합산금액이다. 더 까다로워진 것이다. 그래서 기존에 대출이 많으면 대출한도도 줄어든다. DSR 상한선도 DTI와 동일한 비율이다. 일반적으로 DSR 비율도 70%까지 해준다. 하지만 이제는 기존에 대출금이 많이 있다면 최악의 경우 0원이 될 수도 있다는 점.
DTI와 DSR을 아래와 같이 비교해보면, 기존 대출의 원금이 포함되냐 아니냐에 따라 연간 대출한도 차이가 크다는 것을 알 수 있다.
따라서 앞으로 주택담보대출을 한다면 기존 대출은 되도록 없는 것이 최고의 방법이다! 이상, 담보대출의 종류와 가장 많이 이뤄지는 주택담보대출 이용 시 알아야 할 용어 3가지를 알아보았다. 이 LTV, DTI, DSR의 비율은 고정적이지 않다. 정부의 정책에 따라 유동적으로 변한다. 따라서 주택담보대출을 할 경우 최근 발표된 지표를 참고하도록 하자.
